DPE et location 2026 : quels logements interdits ?

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE sont officiellement interdits à la location en France. En 2026, le calendrier se durcit : nouveaux contrôles, nouveaux recours pour les locataires, nouvelles sanctions pour les bailleurs. Si vous louez ou cherchez à louer un logement énergivore, voici exactement ce qui s'applique cette année — et ce qui vous attend pour 2028.

Quels logements sont interdits à la location en 2026 ?

La loi Climat et Résilience d'août 2021 a fixé un calendrier progressif d'interdiction de location des "passoires thermiques". En 2026, voici l'état des lieux exact :

• Logements G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) : interdits depuis le 1er janvier 2023.
• Tous les logements classés G au DPE : interdits depuis le 1er janvier 2025.
• Logements classés F : encore autorisés en 2026, interdiction au 1er janvier 2028.
• Logements classés E : interdiction prévue au 1er janvier 2034.

Concrètement, en 2026, un propriétaire ne peut plus signer de nouveau bail pour un logement classé G. Cette interdiction concerne aussi le renouvellement tacite et la reconduction des baux arrivés à terme.

Quels types de location sont concernés ?

L'interdiction vise les locations vides ou meublées à usage de résidence principale, qu'il s'agisse d'un logement individuel ou en copropriété. Les baux mobilité et les locations meublées de tourisme classées (Airbnb saisonnier) ne sont pas concernés à ce stade. Les logements sociaux (HLM) sont également soumis au calendrier, avec des spécificités liées aux conventions APL.

Combien de logements sont touchés en France ?

Selon l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), la France comptait environ 4,8 millions de passoires thermiques (F et G) début 2024, soit 15,7 % du parc résidentiel. Parmi elles, environ 1,5 million de logements étaient classés G. Sur le marché locatif privé, on estime que 20 à 25 % des logements sont des passoires énergétiques, avec une concentration plus forte dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux) et dans le parc ancien.

Mon logement est-il concerné ? Faites le test

Beaucoup de propriétaires et locataires ne savent pas exactement où ils se situent. Ce mini-quiz vous donne en 4 questions une indication claire sur votre situation et les actions prioritaires à mener.

Quelles sanctions pour les bailleurs en 2026 ?

Louer un logement classé G en 2026 expose le bailleur à plusieurs risques juridiques et financiers. La loi ne prévoit pas d'amende administrative automatique, mais les conséquences sont bien réelles.

Recours du locataire devant le juge

Un locataire peut désormais saisir le tribunal judiciaire pour demander :

• L'obligation pour le propriétaire de réaliser des travaux de mise en conformité (rénovation énergétique).
• Une diminution du loyer jusqu'à la réalisation des travaux.
• Le versement de dommages et intérêts si le défaut de performance énergétique cause un préjudice (factures d'énergie excessives, inconfort thermique).
• La résiliation du bail aux torts du bailleur dans les cas les plus graves.

Gel des loyers pour les classes F et G

Depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires thermiques (F et G) sont gelés. Concrètement, le bailleur ne peut pas réviser le loyer à la hausse, ni à la relocation, ni en cours de bail (indexation IRL bloquée). Cette mesure s'applique à tous les baux en cours en 2026.

Risques en cas de vente

À la revente, un logement classé F ou G voit son prix décoter en moyenne de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent mieux classé, selon les notaires de France. Et depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour vendre un logement classé F ou G en monopropriété — il sera étendu aux classes E à partir de 2025.

Existe-t-il des exceptions à l'interdiction ?

Oui, plusieurs cas permettent de continuer à louer un logement classé G en 2026 sans tomber sous le coup de la loi :

• Bail en cours signé avant le 1er janvier 2025 : le contrat se poursuit jusqu'à son terme normal (mais le propriétaire ne peut pas le renouveler ni en signer un nouveau).
• Logement classé monument historique ou situé dans un site patrimonial remarquable, lorsque les travaux nécessaires porteraient atteinte au bâti.
• Impossibilité technique de réaliser des travaux d'isolation (à démontrer par expertise).
• Refus de la copropriété de voter les travaux nécessaires en assemblée générale (avec procès-verbal à l'appui).
• Coût des travaux disproportionné par rapport à la valeur du bien (encore peu défini juridiquement, jurisprudence en construction).

Attention : ces exceptions ne dispensent pas du gel des loyers ni de l'obligation d'information du locataire.

Quelles solutions pour les propriétaires en 2026 ?

Si vous possédez un logement classé F ou G que vous souhaitez continuer à louer ou vendre dans de bonnes conditions, plusieurs leviers existent.

1. Réaliser un audit énergétique

Avant tout, faites établir un audit énergétique réglementaire par un professionnel certifié. Coût moyen : 500 à 1 000 €. Il identifie les travaux prioritaires et leur impact sur la classe DPE. Les passoires thermiques peuvent souvent gagner 2 à 3 classes avec un bouquet de travaux ciblés (isolation toiture + fenêtres + chaudière).

2. Mobiliser les aides à la rénovation

En 2026, plusieurs dispositifs sont accessibles :

• MaPrimeRénov' Parcours accompagné : jusqu'à 63 000 € d'aide pour une rénovation d'ampleur (gain de 2 classes minimum), sous conditions de revenus.
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour financer les travaux, remboursable sur 20 ans.
• Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables avec MaPrimeRénov'.
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique.
• Aides locales : certaines régions et intercommunalités ajoutent des subventions complémentaires.

3. Vendre le bien avant dégradation de la valeur

Si la rénovation n'est pas envisageable (budget, copropriété bloquée, projet personnel), la vente reste une option. Plus vous attendez, plus la décote risque de s'accentuer à mesure que les échéances 2028 et 2034 approchent. Faire estimer son bien par 2 à 3 agences immobilières spécialisées permet d'obtenir un prix de marché réaliste et de négocier au mieux les frais d'agence.

4. Changer d'usage

Transformer la location longue durée en location saisonnière (résidence secondaire, meublé de tourisme) permet d'échapper temporairement à l'interdiction, mais cette option est de plus en plus encadrée par les communes et la loi Le Meur de novembre 2024 a renforcé la fiscalité du meublé touristique.

Quels droits pour les locataires en 2026 ?

Si vous êtes locataire d'un logement classé F ou G, vous disposez de droits renforcés que beaucoup ignorent. Vous pouvez d'abord exiger la communication du DPE avant signature, et il doit être annexé au bail. À défaut, le bail peut être contesté.

En cours de bail, vous pouvez refuser toute augmentation de loyer (gel applicable aux classes F et G). Si votre logement est classé G et que le bail a été renouvelé ou signé après le 1er janvier 2025, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation ou directement le tribunal judiciaire pour exiger des travaux ou une diminution de loyer. Conservez précieusement vos factures d'énergie : elles serviront de preuve du préjudice subi.

Comment vérifier la classe DPE d'un logement ?

Pour les logements en location, le DPE est obligatoirement annexé au bail depuis 2007 et opposable depuis juillet 2021. Plusieurs moyens permettent de vérifier la classe :

1. Consulter le bail signé ou le dossier de diagnostic technique (DDT).
2. Demander une copie du DPE au propriétaire ou à l'agence immobilière.
3. Consulter la base ADEME publique : observatoire-dpe.ademe.fr qui répertorie tous les DPE réalisés depuis 2013 par adresse.
4. Faire réaliser un nouveau DPE (coût 100 à 250 €) si celui en cours date d'avant juillet 2021 (anciens DPE obsolètes).

Un DPE est valable 10 ans, sauf ceux réalisés entre 2013 et 2017 (expirés depuis le 31 décembre 2022) et ceux entre 2018 et juin 2021 (expirés depuis le 31 décembre 2024).

Calendrier 2026-2034 : ce qui vous attend

Le durcissement réglementaire ne s'arrête pas en 2026. Voici le calendrier complet à anticiper :

• 2026 : extension probable de l'audit énergétique aux classes E à la vente. Renforcement des contrôles dans les grandes métropoles.
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F. Environ 2 millions de logements supplémentaires concernés.
• 2030-2032 : généralisation possible des amendes administratives (en discussion au Parlement).
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E. Le seuil minimum sera la classe D pour louer en France.

Cette trajectoire impose aux propriétaires bailleurs d'anticiper dès 2026 les travaux de rénovation, sous peine de voir leur bien sortir du marché locatif et perdre une part importante de sa valeur.

Questions fréquentes

Mon bail signé en 2022 est-il automatiquement résilié si mon logement est classé G ?

Non. La loi ne résilie pas automatiquement les baux en cours. Votre contrat se poursuit jusqu'à son terme normal. En revanche, à l'échéance, le propriétaire ne pourra pas vous proposer un renouvellement classique : il devra soit réaliser les travaux, soit reprendre le logement, soit le vendre. Vous restez locataire avec tous vos droits, y compris celui de demander des travaux en justice.

Puis-je quitter mon logement sans préavis s'il est classé G ?

Non, le préavis légal de 1 mois (zone tendue) ou 3 mois (zone détendue) reste applicable. En revanche, si le logement présente des risques pour la santé ou la sécurité (humidité, froid extrême, indécence), vous pouvez engager une procédure pour logement indécent qui peut conduire à une suspension du préavis ou à des dommages et intérêts.

Le propriétaire peut-il augmenter mon loyer si j'accepte des travaux ?

Oui, sous conditions strictes. Si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration substantiels (au moins 50 % du dernier loyer annuel) qui font passer le logement d'une classe F/G à une classe D ou mieux, il peut demander une augmentation de loyer. Cela doit être négocié contractuellement via une convention écrite et ne peut intervenir qu'à la fin du bail en cours.

Comment trouver une agence pour vendre un bien classé G ?

Privilégiez une agence locale qui connaît bien le marché et la décote spécifique aux passoires énergétiques. Comparez 2 à 3 agences sur leurs frais (entre 3 et 7 % du prix de vente), leur stratégie de communication (mise en avant du potentiel après travaux) et leur réseau d'investisseurs (acheteurs intéressés par les biens à rénover). Notre classement des meilleures agences immobilières vous aide à identifier les acteurs les plus performants par ville.

Que faire si mon propriétaire refuse de réaliser le DPE ?

Le DPE est obligatoire à la signature du bail. En cas de refus, vous pouvez d'abord adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Sans réponse sous 15 jours, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (gratuit) ou le tribunal judiciaire. Vous pouvez également signaler la situation à l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre département pour un accompagnement juridique gratuit.

En résumé : agir dès 2026

L'interdiction des logements G à la location est désormais bien réelle en 2026, et le calendrier 2028-2034 va accélérer la transformation du parc locatif français. Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, la clé est d'anticiper : faire le point sur la classe DPE, étudier les travaux possibles, mobiliser les aides ou comparer les options de vente. Pour vous accompagner dans vos démarches immobilières, comparez les meilleures agences immobilières de votre secteur et obtenez plusieurs estimations gratuites avant de prendre votre décision. Et si vous souhaitez approfondir d'autres sujets d'actualité, notre rubrique actualité immobilière vous tient informé chaque semaine des évolutions du marché.