Ce qu'il faut retenir
- Le RN propose de modifier en profondeur la fiscalité immobilière d'ici 2027 : LMNP, résidences secondaires, normes locatives. Rien n'est encore voté.
- Si vous vendez un bien loué en LMNP ou une résidence secondaire, la valeur de cession peut évoluer selon le régime fiscal retenu : faites calculer votre plus-value nette maintenant, avant toute promesse de vente.
- Les propriétaires bailleurs ont intérêt à documenter précisément leurs travaux et charges dès aujourd'hui, quel que soit le régime fiscal qui s'appliquera demain.
- Pour choisir la bonne stratégie de mise en vente ou de mise en location, comparez les agences de votre ville sur notre classement des 1 207 agences vérifiées.
La fiscalité immobilière est au cœur du programme du Rassemblement National pour la présidentielle de 2027. Résidences secondaires, statut LMNP, encadrement des loyers, normes DPE contraignantes : selon des éléments relayés par la presse spécialisée, le parti entend revisiter l'ensemble des mesures qui auraient, selon lui, réduit l'offre locative et freiné la construction neuve. Pour un particulier qui vend, achète ou fait estimer un bien aujourd'hui, ce programme soulève des questions très concrètes sur les décisions à prendre, les calculs à refaire et les clauses à vérifier avant de signer.
Ce que le programme du RN prévoit, en un paragraphe
Comme le rapporte la presse économique, le RN souhaite, dans son projet pour 2027, alléger la pression fiscale sur les propriétaires : revoir l'imposition des plus-values sur résidences secondaires, stabiliser voire améliorer le cadre du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) après les coups de rabot des dernières années, assouplir les normes d'habitabilité qui ont conduit des propriétaires à retirer des logements du marché locatif, et remettre en cause certains dispositifs d'encadrement des loyers. C'est la source de ce décryptage ; la suite de cet article est notre analyse de ce que cela change pour vous.
Fiscalité immobilière : pourquoi l'incertitude est déjà un problème pour les vendeurs
Même sans loi votée, l'annonce d'un programme fiscal crée une attente chez certains propriétaires. Certains vendeurs de résidences secondaires ou de biens LMNP pourraient être tentés de repousser leur cession dans l'espoir d'une fiscalité plus favorable. C'est un calcul risqué pour plusieurs raisons.
D'abord, aucune des mesures annoncées n'est garantie : une élection présidentielle peut se perdre, un programme peut être édulcoré lors des négociations parlementaires. Ensuite, le marché immobilier n'attend pas : un bien qui aurait trouvé preneur à un bon prix en 2025 peut se retrouver dans un contexte de taux ou de demande différent en 2027. Enfin, reporter une vente pour des raisons fiscales sans conseil professionnel peut générer des coûts cachés (charges de copropriété, taxe foncière, entretien) supérieurs à l'économie espérée.
Ce qu'il faut faire maintenant : demandez à un conseiller fiscal ou à votre notaire de simuler votre plus-value nette dans le régime actuel. Vous aurez une base de comparaison solide si la loi change effectivement.
LMNP et résidences secondaires : les calculs qui changent selon le scénario
Pour vous aider à visualiser l'impact potentiel de différents régimes, voici un tableau comparatif simplifié. Les chiffres sont illustratifs et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel pour votre situation.
| Situation | Régime actuel (2025) | Scénario RN (hypothèse programme) | Impact pour le vendeur |
|---|---|---|---|
| Plus-value résidence secondaire détenue 10 ans | Abattement progressif, IR + prélèvements sociaux sur le solde | Allègement fiscal envisagé, modalités inconnues | Potentiellement positif, mais incertain |
| LMNP : amortissements à la revente | Réintégration partielle des amortissements dans la plus-value depuis 2025 | Retour à l'ancien régime évoqué | Fort impact si le bien est détenu depuis plusieurs années |
| Logement classé G ou F mis en location | Interdiction de mise en location progressive | Assouplissement des normes DPE envisagé | Valeur locative et vénale potentiellement stabilisées |
| Encadrement des loyers en zone tendue | Actif dans plusieurs grandes villes | Remise en cause partielle évoquée | Rendement locatif potentiellement amélioré pour les bailleurs |
Ce que les acheteurs doivent surveiller dès maintenant
Si vous êtes acheteur, le programme du RN sur la fiscalité immobilière peut sembler vous concerner moins directement. Ce serait une erreur de le négliger pour deux raisons majeures.
Premièrement, si les mesures venaient à être adoptées, l'offre locative pourrait augmenter. Des propriétaires qui avaient retiré leurs biens du marché face aux contraintes DPE ou à la pression fiscale pourraient remettre des logements en location, ce qui atténuerait la tension dans certains marchés et pourrait peser sur les prix de vente dans des zones où investisseurs et résidences secondaires dominent.
Deuxièmement, si vous achetez un bien actuellement loué en LMNP, la valorisation du bien et le prix demandé par le vendeur intègrent souvent des hypothèses fiscales. Une modification du régime des amortissements à la revente changerait le calcul de rentabilité que le vendeur a fait. Vérifiez que le prix proposé reste cohérent dans le régime actuel, sans parier sur un changement législatif.
Propriétaires bailleurs : ce qu'il faut préparer maintenant, indépendamment du résultat de 2027
Quel que soit le résultat de la présidentielle, certains réflexes s'imposent immédiatement pour tout propriétaire bailleur qui envisage de vendre dans les deux à trois prochaines années.
- Constituez un dossier travaux complet. Chaque facture de rénovation peut réduire votre base taxable sur la plus-value. Ne laissez pas traîner des justificatifs dans un tiroir.
- Vérifiez votre régime d'imposition locative. Micro-BIC, régime réel, LMNP, LMP : les frontières bougent. Un comptable spécialisé en immobilier peut vous éviter de mauvaises surprises.
- Anticipez le DPE. Même si les normes venaient à être assouplies, un logement rénové se vend mieux et plus vite. Ne pariez pas sur un changement de règle pour éviter des travaux rentables.
- Choisissez une agence compétente sur votre segment. Un bien loué meublé ou une résidence secondaire ne se vend pas comme un appartement vide standard. Consultez notre classement des agences par ville pour identifier celles qui maîtrisent ces typologies.
Comment choisir son agence dans ce contexte d'incertitude fiscale
L'incertitude fiscale que génère tout programme électoral a un effet concret sur les négociations : les acheteurs informés intègrent le risque dans leur offre, les vendeurs peu préparés laissent de l'argent sur la table. Le rôle de l'agence immobilière est alors plus important que jamais pour défendre une valorisation juste et argumentée.
Sur meilleureagenceimmo.fr, nous classons 1 207 agences immobilières dans 70 villes de France à partir des avis Google vérifiés. Ce classement indépendant vous permet de comparer les agences sur la satisfaction réelle de leurs clients, pas sur leur budget publicitaire. Que vous vendiez une résidence secondaire en zone touristique ou un bien LMNP en ville, vous trouverez sur notre page de classement les professionnels les mieux notés près de chez vous. Vous pouvez aussi parcourir les agences par ville pour affiner votre recherche.
Verdict
Le programme du RN sur la fiscalité immobilière est ambitieux et, s'il était appliqué, changerait significativement les calculs pour les vendeurs de résidences secondaires et de biens LMNP. Mais aucune mesure n'est votée, et l'horizon 2027 est encore lointain. La bonne stratégie n'est pas d'attendre : c'est de prendre des décisions fondées sur les règles actuelles, en les simulant précisément avec un professionnel, tout en gardant un œil sur l'évolution législative. Reporter une vente sur la seule foi d'un programme électoral, c'est prendre un risque de marché pour une économie fiscale qui n'est pas garantie. Bougez au bon moment, avec les bons chiffres et la bonne agence. Explorez notre blog pour d'autres analyses sur le marché immobilier.
Le RN peut-il vraiment changer la fiscalité immobilière avant 2027 ?
Non, pas avant une élection présidentielle gagnée et une majorité parlementaire obtenue. Aujourd'hui, les règles en vigueur s'appliquent intégralement. Tout acte de vente signé en 2025 sera taxé selon la loi actuelle, quelle que soit l'issue de 2027.
Dois-je attendre 2027 pour vendre ma résidence secondaire ?
Ce n'est pas conseillé sans simulation chiffrée préalable. Le coût d'opportunité d'une attente de deux ans (charges, taxe foncière, entretien, évolution du marché) peut dépasser l'économie fiscale espérée. Faites calculer votre situation par un notaire ou un conseiller fiscal avant de décider.
Le statut LMNP va-t-il vraiment être restauré ?
C'est une promesse de programme, pas une loi votée. Le régime LMNP a déjà subi des modifications en 2025 avec la réintégration partielle des amortissements dans le calcul de la plus-value. Si vous êtes propriétaire LMNP et envisagez de vendre, consultez un expert-comptable spécialisé en immobilier pour simuler l'impact selon les règles actuelles.
